分管领域发展方向分析报告

——我院在城市更新产业链的定位与发展思路分析

于宇2026年10月9日

Contents

01市场形势研判市场环境　变化成因P3-P4

02产业分析框架专业　业务　产业P5

03市场竞争格局三条路径　区域市场P6

04我院定位基础两个维度　八项任务　优劣势分析P7-P9

05发展思路举措总体思路　项目组织P10-P11

01　市场形势研判

政策演进与市场环境

启动（2019—2020）

试点（2021—2022）

推广（2023—2024）

系统化　规范化（2025年至今）

中央

部委

四川省

市州

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2019.12经济工作会议首提

写入“十四五”规划建议2020.10

2021.03首次写入政府工作报告

2021.08防止大拆大建

首批21城试点2021.11

党的二十大部署2022.10

2023.07全国推开

规划土地政策指引2023.11

2024.04中央财政示范

2025.05.15中办国办《意见》

中央城市工作会议2025.07

2026.05国家“十五五”规划

2024成都入选首批示范

省实施行动方案2025.06

2026.07首批机会清单

省“十五五”规划2026.08

分三批评选34个省级示范城市　成都、宜宾入围国家重点城市

以片区为单元组织推介，形成“一库三单”（机会清单库＋融资需求、招商运营、资产盘活清单）

“十三五”及更早百亿至千亿级

四川·示意以棚改为主，依靠地方财政和专项债

“十四五”数千亿级

全国·中央预算内投资专项2025年设立以来，统筹资金1062.8亿元、实施项目2111个

“十五五”

四川·首批机会清单·计划总投资1753个项目、5218亿元
四川·“十五五”规划

9800余个项目近万亿元

投资量级
口径见各条标注

重要文件

2025年5月15日　新华社发布

中央

部委

四川省

市州

城市更新投资持续放大
但设计行业反而内卷加剧
我院生存空间正被进一步挤压

政策

资料来源：中共中央、国务院及有关部委公开文件；《四川省城市更新“十五五”规划》（2026年8月）；四川省发展改革委。量级台阶为示意，非统计测算值。

01　市场形势研判

市场变化成因

01现象

02原因

03影响

1投资规模持续放大规划总投资近万亿元

2进入难度加大盈利难度随之加大

3进入主体反而减少零散承接机会减少，参与主体收缩

一项目形态变以大规模、大体量的片区类项目为主，由大型企业牵头、大额投资推动；零散承接的机会明显减少。

二投资构成变过去投资集中于建筑工程本身；现在分布于策划、评估、拆迁、融资、运营、产业导入等全生命周期，建设环节只是其中一部分。

三介入时间变过去发标后介入，现在策划时介入

一陪跑周期拉长跟踪到落地时间变长

二落地率下降跟踪多、落地少

三建筑工程领域利润下降向产业链上下游延伸，倒逼专业能力广度提升

规模变大，主体变少，难度变大

项目变大、投资分散、介入提前，进入门槛整体抬高

前期投入增加，落地概率降低，工程利润收窄，能力要求变宽

➜

政策在哪里，市场就在哪里
我们不得不从原有的建筑工程向上下游产业链延伸

现象

02　产业分析框架

产业分析框架

个人理解，仅供参考

产业（赛道）

战略赛道与结构布局回答：在哪些领域干、占什么位置、形成什么结构

城市更新全域土地综合整治生态修复军工涉核

业务

价值创造回答：卖什么、卖给谁、如何组织交付、如何收费回款

规划咨询勘察设计造价监理工程总承包运营维护数字化服务

专业

能力供给回答：凭什么干、能不能干好、能不能复用

规划园林建筑结构机电市政岩土造价监理检测数字技术

培育单项项目沉淀为产品，产品形成业务组合，逐步形成稳定的赛道和结构

引领定了赛道和结构，业务才知道往哪里打、资源往哪里配

支撑专业能力沉淀好，业务才能接活、交付、收钱

倒逼新业务促使专业补短板、建新能力

正向反向

注：三者并非简单的上下包含，同一专业可服务多个赛道，同一业务形态可用于不同赛道。

经营落脚点

过去市场足够大，有什么专业就承接什么业务

▼

现在将专业能力组织为持续的业务组合，才能提高市场进入与服务延续能力

过去

03　市场竞争格局

市场竞争格局

省内：三家企业，三条路径

平台型四川省城市更新集团

体检、策划、规划、投资、建设、运营六环节一站式服务，省级实施平台

2025年7月揭牌，华西集团全资，注册资本50亿元

核心门槛：资本与省级授权

我院可借鉴联合合作单位，形成六环节全链服务

投资型中国五冶

设立产投公司，以投资带动施工

“十四五”期间在川完成投资近700亿元

核心门槛：资本规模

我院可借鉴好项目依托集团投资平台协同进入

咨询型中建西南院

依托设计力量，以咨询牵引项目生成

城市体检识别问题、规划生成项目、策划对接项目

核心门槛：前端技术与策划能力

我院可借鉴是我院切入的基础

与我院同属设计单位

全国八大建筑央企集体转向以投资和施工切入片区，各选细分领域

中建集团城市综合开发、片区统筹中国铁建老旧小区、园区与TOD升级中国中铁地下空间、管网与管廊中国交建规模适中、现金流稳定项目中国电建、中国能建“能源＋城市更新”中国中冶工业遗址、老旧厂房中国化学产业导入式更新

设计规划设计
同业

中规院、清华同衡、上海院、深圳院等，已形成全过程咨询服务体系，在城市设计与城市更新领域话语权较强

深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司（深交所上市）由规划设计、工程设计延伸至城市运营与投资，是设计机构向运营端、投资端延伸的典型

区域市场

广安以片区类项目为主攻

攀枝花从低效闲置资产盘活切入

沐川1—9月中标2.16亿元，打通建筑工程上下游

广安市片区类为主攻

2026年城市更新机会清单

机会清单库108个409.9亿元

融资需求清单65个187.1亿元（拟融资112.6亿元）

招商运营清单27个201.2亿元

低效闲置资产盘活清单16个资产价值21.5亿元

总量居全省前列，资金通道已经打通，国家开发银行已在华蓥市投放重点片区开发贷款

片区类与点状类并重

攀枝花市从资产盘活切入

2026年城市更新机会清单

机会清单库61个60.3亿元

融资需求清单20个46.0亿元（拟融资22.6亿元）

招商运营清单13个16.1亿元

低效闲置资产盘活清单52个资产价值4.7亿元

低效闲置资产盘活清单52个，占全市清单四成以上

资产调查、结构安全鉴定、改造可行性论证等技术环节完整，恰是我院可以全部承接的部分

我院实践：乐山市沐川县2026年1—9月中标

21557.78万元2026年1—9月中标项目25个

施工项目5个20688.3万元咨询服务20个869.48万元

该县并非经济发达地区，能够形成这一体量，原因在于把建筑工程上下游打通，由咨询、勘察、设计延伸至施工，形成完整承接。

对比

广安·计划总投资（108个项目）409.9亿元

攀枝花·计划总投资（61个项目）60.3亿元

不同区域，进入方式不同广安以片区类项目为主攻，攀枝花从低效闲置资产盘活切入

市场

资料来源：企业信息据公开资料；区域数据据2026年四川省城市更新机会清单；沐川数据据2026年1—9月中标明细。

04　我院定位基础

产业链的两个维度

通行划分

策策划尚未成规模

→

规规划设计传统优势

→

投投资技术支撑与协同

→

建建设产值主体

→

营运营短板

2026年1—9月中标结构中游合计99.0%　两端合计1.0%

建筑工程维度

上游

投资策划端

政策研究、项目谋划、专项债申报、融资方案

主体：投资平台、咨询机构

中游

建设实施端

勘察、设计、施工、监理

技术成熟，但发包碎片、议价能力弱

下游

运营维护端

设施运维、产业导入、商业运营

现金流稳定，与工程收入互补

运营维度

上游

资产盘活策划、运营模式设计

中游

招商引入、物业与设施运维

下游

资产增值、收益分配与退出

主体：运营商、资管公司、产业导入方、不动产投资信托基金（REITs）管理人

策划

我们在此

➜我们要切入

破局之道运营前置向上下游延伸

两链在策划环节交汇：项目能否立项、投资多大、标准如何，取决于运营账能否算清。

我们不得不从原有的建筑工程中游，向上下游延伸，切入运营维度上游。

全院中标结构（按策、规、投、建、营）2026年1—9月　302项　195069.12万元

中游合计 99.0%两端合计 1.0%建筑业（含施工）87.8%，171343.03万元；咨询服务（含勘察设计）12.2%

建设19项

87.84%171343.03万元

规划设计262项

11.17%21793.30万元

策划18项

0.86%1673.79万元

运营3项

0.13%259.00万元

投资0项

0—

04　我院定位基础

八项主要任务与我院基础

五项任务已有中标61项13.83亿元占1—9月中标金额的70.9%

国家八项主要任务2025年5月　中办国办《关于持续推进城市更新行动的意见》明确

既有建筑
改造利用

14项68129.85万元

老旧小区
整治改造

3项12338.94万元

完整社区
建设

0项0万元

老旧街区/厂区
更新改造

11项39838.42万元

完善
城市功能

0项0万元

基础设施
建设改造

30项3777.81万元

城市生态
系统修复

3项14226.27万元

历史文化
保护传承

0项0万元

生态修复更新生态修复 · 基础设施协同

以宜居水岸、西佛山等项目为代表，重点推进河道治理、水环境改善、生态修复及基础设施配套提升。

支撑专业园林、岩土、规划、市政、检测、数字技术

历史文化片区更新文化传承 · 街区活化

以华兴街、兰桂坊等项目为代表，重点推进历史街区保护、既有建筑更新利用及城市文化资源活化。

支撑专业检测、结构、建筑、规划

老旧小区改造完整社区 · 民生改善

以郫筒、富乐等项目为代表，重点推进老旧小区整治提升、公共配套完善及完整社区建设。

支撑专业建筑、市政、监理、规划、园林

产业园区更新产业升级 · 功能完善

以菁蓉小镇等项目为代表，重点推进产业空间升级、园区功能优化及产城融合发展。

支撑专业规划、建筑、园林

任务

数据来源：2026年投标台账（开标时间1—9月，开标结果为中标），按项目名称对照八项主要任务归类，项数为中标记录数；技术需求据报告表2；代表项目据公司对外介绍材料。

04　我院定位基础

优劣势分析

以专业广度对接政策窗口，以组织方式的转变补齐业务链短板

有利

不利

内部条件

外部环境

S优势

W劣势

O机会

T威胁

专业门类齐全

队伍可支撑大型项目

技术型运营有现成基础

省属集团身份便利

业务链尚未贯通

前端策划未成规模

后端运营未成产品

属地经营不足，县域布局缺位

城市更新标杆积累最薄

点状任务量大面广，与我院能力对口

资金渠道四条并行

一体化发包，全过程工程咨询受鼓励

城市设计地位明确，相关专业齐备

建筑央企集体转向，各占一块

省市更新平台林立

我院身份处于中间地带

单项设计空间变小，费率偏低

项目碎片化、回款慢、低价中标

我院当前位置

结论能力不弱，组织不足；窗口仍在，竞争加速

优势（S）

一是专业门类齐全。我院已具备覆盖规划咨询、勘察、设计、施工、监理、造价、检测等主要环节的专业能力和资质基础。
二是队伍规模与执业资格人员数量可支撑大型项目。
三是检测、监测、数字化、物联网能力与勘察、设计、施工、监理并行，构成后端技术型运营的现成基础。
四是省属集团背景，在地方政府及平台公司对接中具备身份便利。

劣势（W）

一是尚未形成前端策划牵引、专业一体化承接、后端运营延伸的完整业务链。专业能力和资质基础已经具备，但分散于各专业院，对外仍按单项承接。
二是前端策划与项目谋划尚未形成规模，方案既定后方始介入。
三是后端运营虽有个别实践，尚未形成可复制的服务产品。
四是区域机构属地经营能力不足，县域市场布局缺位。
五是就四大产业方向而言，城市更新是标杆项目积累最薄的一块，片区类项目尚无独立承接业绩。

机会（O）

一是政策与市场空间打开，万亿级盘子中点状类任务量大面广，与我院勘察、设计、监理能力直接对口。
二是资金支持渠道明显拓宽，四条通道并行。
三是发包方式向一体化转变，全过程工程咨询是国家明确鼓励方向，我院资质基础完备。
四是城市设计作为空间治理工具的地位已由《国土空间规划城市设计指南》明确，规划、建筑、风景园林三个专业我院齐备，具备组建条件。

威胁（T）

一是各大建筑央企集体转向城市更新且路径已分化，各占一块。
二是省内已有四川省城市更新集团这一省级实施平台，以及成都城市更新集团等市级平台。
三是行业格局重构为央国企主导加地方平台支撑，我院身份处于中间地带。
四是单项设计承接空间持续变小，存量更新项目设计费率低于新建。
五是项目碎片化、回款周期长、低价中标普遍。

05　发展思路举措

总体思路

过去在项目方案形成后才介入，能争取的份额十分有限，需要把介入时点前移。

坚持运营前置，以项目谋划、资金争取、城市设计贯通前端，以全过程工程咨询贯通全链，片区统筹算收益、控风险，单项切入控成本，推动业务位置由产业链中游向投资策划端与运营维护端延伸。

推动业务位置由产业链中游向投资策划端与运营维护端延伸

◀▶

贯通前端项目谋划
资金争取
城市设计

以全过程工程咨询
贯通全链由单项承接方转为
全周期技术牵头方

片区统筹　算收益、控风险以片区策划统筹推进，算清造价与运营收益

单项切入　控成本依托传统业务承接，压降单项成本

坚持运营前置在策划阶段引入运营视角，由运营收益倒推投资、设计与建设如何理解

如何理解运营前置运营＋工程总承包（O+EPC）

运营前置并非要求我院转型为运营商，而是在项目策划阶段即引入运营视角，由运营收益倒推投资规模、倒推设计方案、倒推建设标准。

把项目想出来把建设资金解决把运营闭环打通

设计企业的价值

思路

05　发展思路举措

推进路径

1扎根县域基础

把市场布点转化为属地经营

从“有布点、有项目”，走向“有持续服务、有属地经营”

省内深耕县域经济，省外发挥优势专业

布局

2做实单项切入口

以单项项目为载体，做好城市设计

统筹空间需求、功能组织、建设内容与实施安排

规划、建筑、风景园林专业齐全，优势落在方案能够落地

3贯通全咨能力支撑

把已有人员组织成能够履约的全过程咨询能力

先算清工程账，再协同算清投资与运营账

约50位造价工程师，贯通清单编制、计量计价、过程造价控制

资质

4跑通协同申报质量

熟悉运用“2+N”工作机制

衔接发展改革、财政两个部门与N个行业主管部门，提高项目谋划与申报质量

在具体项目中积累工作接口与协同经验

5进阶片区项目组织

以城市设计统筹空间，以经济测算支撑投资

依托工程行业优势，整合合作主体与运营资源

前四项具备后，参与片区策划的条件更加成熟

参与谋划、组织和生成项目

资质齐备，门类完整全过程工程咨询 · 全过程造价咨询 · EPC

全过程工程咨询不含施工

✓投资决策咨询工程咨询（备案）

✓规划国土空间规划（城乡规划编制）甲级

✓勘察测绘工程勘察综合类甲级　工程测量甲级

✓设计建筑、市政、公路、风景园林设计甲级

✓专项评估地质灾害危险性评估、环境污染防治、水文水资源调查评价甲级

✓监理房屋建筑、市政公用工程监理甲级

✓造价造价工程师约50位

全过程造价咨询

投资与运营收益测算运营前置

▲

投资估算

▼

概算

▼

清单与控制价

▼

过程控制

▼

结算

▼

施工过程造价控制做实过程

EPC工程总承包设计＋施工

✓设计建筑、市政、公路设计甲级

＋

✓施工建筑工程、市政公用工程施工总承包壹级
地基基础、特种工程专业承包壹级

实例泸定县城中村改造项目（二期）设计施工总承包3.89亿元2026年6月中标

以造价能力算清建筑工程账，进而看清项目全生命周期的运营策略贯通全咨，最终走向全生命周期服务

资质据公司资质证书；实例据2026年投标台账。

市场布局省内打县域经济，省外发挥优势

全国布点省级示意，非地图

四川布局

总部省内区域公司省外分支机构

前端

结语

把问题收成路径

前面各页提出的问题

03投资放大，生存空间为何被挤压？

04项目形态和发包方式怎样改变？

05专业、业务、产业怎样相互作用？

06三条进入路径，我院如何借鉴？

07业务为何集中于建设环节？

08八项任务中，我院基础在哪里？

09内部条件与外部环境如何？

10介入时点如何前移？

11前端与全链如何贯通？

所有问题，最终集中到三个问题

1项目从哪里来？——需求识别与项目谋划

2资金从哪里来？——资金路径研究与申报支撑

3项目怎么持续？——运营维护与持续服务

策

规

投

建

营

运营前置

闭环

回顾

技术导向➜市场导向全员经营　全院经营➜运营导向

从“承接项目”走向“参与生成项目”

所讲内容不尽成熟，请各位领导和同事批评指正。

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封面

01　市场形势研判

政策演进与市场环境

市场变化成因

02　产业分析框架

产业分析框架

03　市场竞争格局

市场竞争格局

04　我院定位基础

产业链的两个维度

八项主要任务与我院基础

优劣势分析

05　发展思路举措

总体思路

推进路径

结语

把问题收成路径

结束

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